Bästa medlem

I månadsbrevet för september meddelade vi att vi höjer avgiften från november 2023 med 14,5 % från 550 kr/kvm till 630 kr/kvm. Den stora räntekostnadsökningen är den största orsaken för behovet att höja avgiften.

Styrelsen har påbörjat budgetarbetet för 2024 tillsammans med vår förvaltare Nabo och arbetet beräknas vara klart under slutet av november månad. Vi vill ta ett större grepp om hur vi ska täcka kostnader för drift, underhåll enligt plan, och räntekostnaderna för lånen i föreningen nu och framåt. Vi har beställt en kassaflödesanalys samt ett nytt system för underhållsplanering, som ska ge oss bättre verktyg för att bedöma våra kostnader och vår avgiftsnivå framöver.

Prognos 2023

Till det positiva under 2023 hör att vårt batteri, som installerades under 2022, har genererat en intäkt hittills under 2023 om ca 500 tkr. intäkten får vi genom att vårt batteri tillsammans med andra batterier hjälper till att balansera elnätet. Vidare har vi ansökt hos Skatteverket att få momsen på investeringen av batteriet tillbaka vilket vi har rätt till och som ger en intäkt av ca 300 tkr. Vi har fått det första elstödet utbetalt om ca 300 tkr. Det ger oss totalt 1,1 miljoner kr i intäkter under året som inte var budgeterade, för att möta räntekostnadsökningen för 2023. Resultatet för 2023 ser i nuläget betydligt bättre ut än budgeterat.

Prognos 2024

Positivt under 2024 är att vi enligt batterileverantören Stella kan räkna med att fortsätta få intäkter via batteriet för balanstjänsten och att vi kan budgetera 400 tkr som intäkt. Vi kan också återkräva momsen för investeringen av ledbelysningen i garaget och vissa andra utrymmen som bör ge en intäkt på 40 tkr. Våra likvida medel är nu i oktober 2023 ca 5 miljoner kronor, som är en buffert för bland annat kommande underhåll och reparationer.

Preliminärt ser vi ett behov att ytterligare höja avgiften under 2024 med 10-15 % beroende på det kommande ränteläget. Det här får vi återkomma om när vi har färdigställt vår budget för 2024 under november månad 2023.

Under mars 2024 ska ett av våra större lån på 26 miljoner kronor räntejusteras och vi räknar totalt under 2024, för alla våra lån, som är totalt 65 miljoner kronor, få en räntekostnad på 2.8 miljoner baserat på dagens ränteläge.

Nu får vi hoppas på att ränteracet kulminerar och att vi kan se en vändning under 2024 och med lite is i magen se vad som händer på räntemarknaden.

Med vänliga hälsningar

Styrelsen

KALLELSE EXTRA FÖRENINGSSTÄMMA

Samtliga medlemmar Brf Havsglimten kallas härmed till extra föreningsstämma

Datum: 2023-10-23

Tid: 18:30

Plats: Folkets Hus, lokal Café Linné

Dagordning extra föreningsstämma

• Stämmans öppnande
• Fastställande av röstlängd
• Val av stämmoordförande
• Anmälan av stämmoordförandes val av sekreterare
• Val av en person att jämte ordförande justera protokollet
• Val av rösträknare
• Fråga om stämman blivit i stadgeenlig ordning utlyst
• Av styrelsen till stämman hänskjutna frågor, se bilagor
• Revidering av stadgar (bilaga 1)
• Gemensam leverantör av Bredband, TV och telefoni (Bilaga 2)
• Stämmans avslutande

Vid stämman har varje medlem en röst, om två eller flera äger en bostadsrätt gemensamt, har de dock tillsammans endast en röst. De medlemmar som inte kan närvara på stämman kan rösta genom ombud. Ombudet skall antingen vara medlem i föreningen, äkta make, sammanboende eller annan närstående som varaktigt sammanbor med medlemmar. Ingen får dock med hjälp av fullmakt rösta för mer än en annan röstberättigad.

Formulär för fullmakt finns på hemsidan.
Ladda ner fullmakt, klicka här

Limhamn 2023-10-05

Styrelsen

Brf Havsglimten

Bilaga 1

Stadgeändring sammanfattning:

Stadgarna måste justeras på grund av ändringar i lagstiftningen såväl under 2016 som fr o m 20230101.

Styrelsen har dessutom några förslag till ändringar och tillägg.

Ändringar p g a lagstiftning:

• 1 Företagsnamn ersätter firma
• 4, §5 Ny lydelse 20230101 enligt tvingande lagstiftning
• 8 Hänvisning till sambolagen ändras till korrekt lydelse
• 12 Hänvisning till lagrum ändras till korrekt lydelse
• 18, §22 Anpassning till lagstiftningens tvingande regler
• 24 Anpassning till lagstiftning och rekommendationer
• 26 Lagens huvudregel är numera 1 medlem = 1 röst oavsett antal ägda lägenheter
• 28 Felaktig hänvisning till lagrum rättas
• 32, §33 Ny lydelse i lagstiftningen
• 36 Anpassning till lagstiftningen angående andrahandsupplåtelse
• 40 – 44 Anpassning till tvingande lagstiftning

Styrelsens övriga förslag:

• 6, §7, §11 Juridisk person, med undantag av kommun och region, skall inte kunna äga bostadsrätt eller vara medlem
• 12 Avgift för andrahandsupplåtelse flyttas hit från stycket om särskild debitering i samma paragraf, nytt stycke om beräkning av avgift för andrahandsupplåtelse
• 12 Under rubriken ”Särskild debitering” tillägges nytt stycke: ”Kostnad för anslutning till fastighetens nät för TV/bredband/telefoni får tas ut med lika belopp per lägenhet”
• 16 ”Valberedning” tillägges i rubriken, samt nytt sista stycke om valberedning i texten
• 25 Utökning av motionstiden till två månader efter räkenskapsårets utgång
• 29 Rättelse till korrekt svenska: ”, eller det högre antal som anges nedan,”
• 31 Under rubriken ”Balkong, altan, takterrass” infogas nytt stycke som ger föreningen rätt till inspektion av tätskikt på takterrass i samband med att bostadsrättshavaren byter ytskikt

 
En komplett uppsättning av våra stadgar med alla ändringar i röd text och med kommentarer från Nabos fastighetsjurist, Douglas von Perner,
i marginalen, finns på vår hemsida under ”Mitt boende – Föreningsstämma”, tillsammans med kallelsen. En kopia har också lagts med i den digitala kallelsen.

Styrelsen föreslår stämman rösta för ovanstående revision av stadgarna

Klicka här för Brf Havsglimten. Stadgeändringar 2023-10-23.docx

Klicka här för TV_Bredband jämförelse 2023-10-23.pdf



Bilaga.2








Styrelsen föreslår stämman rösta för alternativet Gruppavtal Telia

Månadsbrev september 2023 

Bästa medlemmar!

Det är en hel del som hänt under 2022 0ch 2023 med höjda räntor och högre inflation, det senare verkar dock vara på väg åt rätt håll. I årsredovisningen för 2022 upplystes det om en risk för avgiftshöjning under 2023.

Årsavgiften ska täcka kostnader för driften, underhåll enligt plan och räntekostnaderna för lånen för bostadsrättsföreningen. Vi kan nu konstatera att detta inte klaras med nuvarande avgiftsnivå.
Att ha en så låg avgift som möjligt är något att sträva efter, men avgiften måste vara en återspegling av föreningens ekonomi och kostnader. 
Många föreningar har redan tvingats höja sina avgifter i år och många har en besvärligare situation än vi.

Då framför allt kostnaden för lånen ökat avsevärt under året är det nödvändigt att höja årsavgiften. Räntekostnaderna under 2022 var 592 tkr, men för 2024 kan de mycket väl bli ca 2.800 tkr 

För att inte uttömma våra reserver behöver vi höja årsavgifterna till 630 kr/kvm från dagens 550 kr/kvm, en höjning med 14,5%, från och med november 2023. Beroende på kostnads – och ränteutvecklingen kan vi se att det kan bli nödvändigt med ytterligare höjningar under 2024.

För en lägenhet på 100 kvm är det en ökning med 667 kr/månad.

Vi hoppas på er förståelse för det uppkomna läget och vårt beslut.

Vi kan alla hjälpas åt att hålla kostnaderna nere genom att bidra med egna arbetsinsatser för att hålla byggnaden och utemiljön prydlig och trevlig.

Styrelsen Brf Havsglimten